Консультации по вопросам, правового регулирования сделок с недвижимостью

Любая сделка с недвижимостью безусловно требует очень серьезного подхода. Нельзя недооценивать риски, которые могут возникнуть в процессе сделки и после ее исполнения. В большинстве случаев это под силу только специалисту, обладающему профильным образованием и соответствующим опытом работы. Особенно, если речь идет таких о дорогостоящих финансовых вложениях, как приобретение недвижимости.

В крупных коммерческих организациях над оценкой рисков проекта трудятся целые подразделения высококлассных юристов и экономистов. Для предприятий малого и среднего бизнеса бывает целесообразнее нанять узкого специалиста для работы над конкретным проектом.

Без помощи профессионального юриста не обойтись и при покупке жилья. Приобретение квартиры  –  важное событие в жизни каждого человека. Для многих оно случается раз в жизни. В таких случаях необходимо особенно внимательно подойти к подготовке сделки. К сожалению, нередки случаи, когда доверчивый покупатель лишается с трудом накопленных денежных средств. Зачастую такие потери являются следствием недостаточным проявлением разумной предосторожности. Правовая грамотность в нашей стране не так развита, как на Западе. Но и там при совершении таких значительных покупок привлекают опытных специалистов.

Сколь ни странно, но в нашей стране люди, готовые потратить приличные деньги на покупку квартиры, оплатить баснословные гонорары риэлторов, редко привлекают к сопровождению сделки профессиональных специалистов. В результате остаются абсолютно незащищенными. Помощь риэлторов обычно ограничивается подбором объекта недвижимости, примерно удовлетворяющего требованиям клиента. Однако это только начало пути. Цель агента по подбору – побыстрее продать объект и получить свою комиссию. Безопасность сделки для клиента его волнует в последнюю очередь. Выявление всех имеющихся рисков не в интересах маклера – клиент может отказаться от покупки, и маклер не получит свою комиссию. Либо получение гонорара будет отложено во времени из-за дополнительных поисков объекта и сбора документов. Кроме того, маклеры обычно не обладают необходимыми юридическими знаниями. Свои высокие комиссионные агентства недвижимости, как правило, обосновывают дополнительными услугами типа  «проверка юридической чистоты сделки». Очень рекомендуем поинтересоваться, что же входит в услугу «проверка юридической чистоты сделки». Как правило, это получение единого жилищного документа (выдаётся в «службе одного окна» в ЕИРЦ бесплатно собственнику в день обращения) и/или выписки из ЕГРП (хорошо, если расширенной). Документы, безусловно, важные и нужные. Но этих документов явно недостаточно для полноты оценки рисков. Каждая ситуация требует индивидуального подхода. Необходимо тщательно проанализировать все имеющиеся правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, на основании которых осуществлялся переход прав собственности предыдущих владельцев. Особое внимание следует уделить договору купли-продажи квартиры. Агентства недвижимости предлагают типовые образцы, в которых не учитываются отдельные особенности конкретного случая. Условия договора можно и нужно корректировать, с учетом потребностей каждой из сторон. Однако при внесении изменений в договор существуют определенные условия. С одной стороны, должны быть максимально соблюдены интересы сторон, с другой – выполнены требования законодательства о существенных условиях договоров такого вида.

К сожалению, нередки случаи злоупотреблений и со стороны сотрудников агентств недвижимости в процессе оказания услуг. А ведь многие неприятности можно было предотвратить, просто внимательно изучив договоры, предлагаемые агентством к подписанию.

Поэтому мы рекомендуем подготовку к любой сделке в сфере недвижимости начинать с консультации у независимого юриста.

Очень много ловушек ждет покупателей на рынке новостроек. Начнем с того, что мало кто из застройщиков работает по закону. По тому самому закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" № 214-ФЗ.

Возникают различные «серые схемы» - предварительные договоры купли-продажи,  соглашения об обеспечении обязательств, векселя и прочее. Каждая из схем требует тщательного анализа и определения уровня риска.

Даже если покупателю предлагают заключить договор участия в долевом строительстве, то и в нем может таиться много хитростей. Например, возможность изменения цены квартиры к моменту окончания строительства. Ведь закон предоставляет такую возможность при обоюдном согласии сторон. Эти положения и используют некоторые застройщики. В итоге всё по закону, но к моменту передачи Вам квартиры стоимость может быть изменена в разы.

Немаловажное значение имеет вопрос, с кем покупатель заключает сделку. Очень распространенной практикой в России является заключение договора не от имени известной по рекламе крупной компании с хорошими активами, а от ее дочерней или просто «дружественной» компании, как правило, ООО с минимальным уставным капиталом и номинальным директором. Такие «ОООшки» специально создаются под определенный проект и в случае замораживания строительства или иных ситуаций невыполнения обязательств не имеют имущества даже для частичного удовлетворения требований своих кредиторов. Не говоря о том, что даже продажа одного квадратного метра квартиры для такой компании будет  являться крупной сделкой, которая без надлежащего согласования вообще может быть признана недействительной.

А призвать к ответственности недобросовестного продавца, обратившись в суд общей юрисдикции, не всегда возможно. Одна крупная девелоперская компания, широко известная на рынке подмосковных новостроек, включила в текст договоров оговорку о рассмотрении всех споров по правилам Третейского суда при коммерческой организации, решения которого будут являться для сторон окончательными. Подписывая договор, покупатель принимает это условие. Тем самым загоняет себя в угол.

Подписание договора с застройщиком в предложенной изначально редакции равносильно переходу автомагистрали с завязанными глазами в неположенном месте. Т.е. благоприятный исход возможен, но для этого необходимо невероятное стечение счастливых обстоятельств.

Получить профессиональную консультацию по вопросам, связанным с операциями с недвижимым имуществом вы можете в ООО «Империя Бизнеса». В нашей компании работают квалифицированные юристы, имеющие большой опыт работы в сфере недвижимости. Они проведут правовую экспертизу договоров, контрактов, соглашений, выявят возможные риски и неблагоприятные условия, ущемляющие права клиента, помогут  разобраться в тонкостях современного законодательства, регулирующего данную сферу, разъяснят положения законов и иных нормативно-правовых актов. При необходимости будет подготовлено письменное заключение с рекомендациями по минимизации выявленных рисков. По желанию клиента наши юристы разработают индивидуальную форму договора, учитывающую все особенности заключаемой сделки.